Occuper un logement temporairement ou définitivement sans y avoir été invité par le propriétaire est une infraction. Cela s’appelle être occupant sans titre. Connu sous d’autres dénominations comme squatteur, l’occupant sans titre s’expose à des sanctions pénales.
La législation concernant les domaines privés est assez claire sur ce sujet. Il convient donc de distinguer précisément la nature des occupants sans titre. Ces derniers peuvent disposer d’un titre (contesté pour non-paiement, ou échu), donné par le propriétaire du logement, ou être complètement sans titre.
En cas de découverte de squatteurs dans son logement, il existe des mesures particulières à prendre pour leur expulsion. Mais comment s’y prendre ? Ou encore que dit réellement la loi ? Et surtout à quoi s’exposent les squatteurs. Nous vous donnons les réponses dans cet article.
Occupation d’un logement sans droit ni titre : Définition
Vous avez peut-être déjà entendu l’expression sans droit ni titre. Mais savez-vous réellement ce qu’elle signifie ? Ou simplement ce qu’elle désigne. Peut-être pas.
La loi N° 2018-1021 du 23 novembre 2018, encore appelée loi Élan, considère comme sans droit ni titre, les personnes entrées dans un logement privé grâce à des manœuvres, intimidation ou voie de fait ou par force.
Plus simplement, il s’agit de toute personne qui élit domicile dans le logement d’autrui sans y être formellement invitée. Elle peut aussi être qualifiée de squatteur.
Selon l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est incessible. Il s’agit du droit de bénéficier et de disposer d’une chose de manière absolue. Ce qui rend illégale l’occupation d’une habitation sans droit ni titre. Il convient de préciser qui existe trois types d’occupants sans droit ni titre à savoir :
- les squatteurs : principale référence lorsqu’on évoque le sujet des occupants sans droit ni titre, ce sont des personnes qui pénètrent généralement par effraction dans une habitation sans l’autorisation du propriétaire. Le squatteur ne verse notamment aucun loyer au propriétaire et ne dispose d’aucun titre.
- Les anciens locataires : s’étant vu délivrer un congé, l’ancien locataire peut être considéré comme occupant sans droit ni titre lorsqu’il occupe un logement en dépit du congé sans bail qui lui a été donné.
- Le sous-locataire: Ce dernier, en cas de non-autorisation par le propriétaire, ou pensant y être en vertu d’un titre, ou encore en cas d’arnaque, est considéré comme en occupation sans droit ni titre.
Cependant, bien qu’étant sans droit ni titre, les personnes en infraction bénéficient de certains droits. Le plus important étant qu’ils ne puissent pas être expulsés expressément par le propriétaire. La procédure d’expulsion est soumise à une décision de justice.
Les risques de l’occupation d’un logement sans droit ni titre
Malgré la forte dépendance à une décision de justice, le risque d’être expulsé lorsqu’on est occupant sans droit ni titre reste bien présent. Cependant, il est de bon ton de donner les spécifications dans le cas des squatteurs et celui des anciens locataires.
Les anciens locataires
L’expulsion d’un locataire peut être exécutée dans diverses situations. Si ce dernier a reçu un congé, si son bail est arrivé à terme sans être renouvelé, ou encore en cas de non-paiement de loyer, alors il peut être expulsé sous la contrainte.
Cependant, cette procédure d’expulsion fait l’objet d’un encadrement législatif. Aucune expulsion locative ne saurait par exemple être effectuée en période de trêve hivernale. De plus, le propriétaire ne peut pas lui-même expulser le locataire en irrégularité, ce dernier devant recourir à la juridiction compétente.
Par ailleurs, l’expulsion dépendra de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail locatif. Si tel est le cas dans le contrat de bail, notamment en cas de non-paiement du loyer, l’expulsion expresse peut être effectuée par le propriétaire, sous couvert des prérogatives de la clause.
Dans le cas contraire, le bailleur est tenu de donner une mise en demeure au locataire avec deux possibilités. Soit le paiement des loyers impayés soit la libération des locaux après délivrance d’un congé.
En cas de non-exécution de la mise en demeure, le locataire peut être assigné à un tribunal judiciaire qui décidera ou non, selon le dossier, de la résiliation du bail. À la suite de cela, le propriétaire à la possibilité de commander la libération du logement par un huissier.
Le cas des squatteurs
Comme pour le locataire irrégulier, l’expulsion du squatteur est loin d’être simple. Bien qu’il ne bénéficie pas de l’avantage de la trêve hivernale. Cependant, la législation sur le sujet a connu une évolution, mettant en place des procédures d’évacuation forcée pour accélérer l’expulsion.
Que ce soit dans le cadre de l’occupation d’un logement secondaire ou d’un logement principal, l’évacuation forcée des squatteurs peut être obtenue à la suite d’une plainte pour violation de domicile. Il faut toutefois y joindre la preuve d’être le propriétaire du local concerné.
La constatation de l’occupation irrégulière du domicile par un officier de police judiciaire est aussi une étape importante de la procédure d’expulsion. Elle précède une demande de mise en demeure de quitter le logement à l’autorité préfectorale. Une demande dont l’accord ou non doit être donné sous 48 heures.
En cas d’approbation, la mise en demeure doit être donnée aux squatteurs, avec un délai d’exécution d’au moins 24 heures. En cas de non-exécution dans les délais, l’autorité préfectorale est habilitée à faire intervenir la force publique pour l’évacuation du domicile.
En cas de refus du préfet, avec motif valable, le propriétaire peut introduire une procédure d’expulsion classique devant les juridictions par voie de référé.
Que faire en cas d’occupation sans droit ni titre de votre logement ?
Si vous êtes victimes d’occupation sans droit ni titre de votre logement, plusieurs solutions s’offrent à vous. Outre les procédures de réappropriation de votre habitation, vous pouvez opter pour la cession du logement.
En effet, que ce soit un locataire irrégulier ou un squatteur, il reste possible d’initier une procédure de vente. En cas de vente, vous pouvez céder les responsabilités relatives aux procédures d’expulsion au nouvel acquéreur.
Le phénomène d’occupation sans droit ni titre prend de l’ampleur depuis quelques années. Bien que les procédures d’expulsions de locataires irréguliers et de squatteurs soient particulièrement contraignantes, il reste possible de se réapproprier son domicile. La vente est aussi une possibilité de s’éviter les tracasseries de la procédure d’expulsion.