L’investissement dans un l’immobilier locatif représente plusieurs opportunités fiscales non négligeables. Selon que la location est vide, meublée ou nue, les régimes fiscaux applicables sont toutefois différents.
La fiscalité applicable à une location vide
Dans le cas d’un bien non meublé, le loyer est à déclarer en même temps que les revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition dans le cas d’une location vide : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Le premier donne lieu à un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes. Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Dans le cas où l’ensemble des charges équivaudrait à plus de 30 % des recettes imposables, le second régime est plus profitable au bailleur.
Le régime réel d’imposition est applicable de plein droit dans la mesure où les revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 15 000 euros. Par le biais de ce régime, la déduction des frais et charges des recettes locatives se fait directement. Les travaux d’entretien, les frais d’administration et de gestion, les primes d’assurance ainsi que les intérêts d’emprunt immobilier locatif sont entre autres les frais et charges éligibles à cette déduction d’impôts.
La fiscalité applicable à une location meublée
Les loyers perçus à partir de la location meublée sont déclarables dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Si le revenu locatif annuel est inférieur à 70 000 euros (seuil 2017), le régime fiscal micro BIC s’applique automatiquement avec un abattement fiscal de 50 %, sans nécessité de justification. Cependant, le propriétaire du logement peut opter volontairement pour le régime fiscal réel. Cette option est notamment opportune en cas de charges supérieures aux 50 % d’abattement.
Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit quand le revenu foncier annuel excède les 70 000 euros par an. Grâce à ce régime, le propriétaire a la possibilité de dégager un déficit foncier éventuel. Dans le cas des loueurs non professionnels (LMNP), celui-ci peut être déduit des revenus de même nature et est reportable durant 10 ans. Concernant les loueurs professionnels (LMP), le déficit est déductible sur le revenu global. Par ailleurs, il est possible de le reporter sans limitation de durée.
La fiscalité applicable aux locations particulières
Si le logement est destiné aux étudiants ou s’il s’agit d’un logement tourisme ou d’un EHPAD, la loi Censi-Bouvard s’applique. Ce type d’habitat bénéficie alors d’une réduction d’impôts de 11 %. La mise en location est cependant obligatoire sur 9 ans. Le dispositif Malraux s’applique quant à lui aux investissements locatifs dans l’ancien. Il permet alors de bénéficier d’une baisse d’impôts de 30 % sur les travaux. Cette réduction est valable si le logement se trouve en secteur sauvegardé.
S’il se trouve en zone de protection du patrimoine urbain ou paysager, l’acquéreur bénéficiera d’une réduction d’impôts de 22 %. Ses obligations sont alors la rénovation intégrale du bien ainsi que sa mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.